【治惠安居】党建引领安置还房小区、问题楼盘综合治理典型案例①：平昌县国光新城小区——从“信任危机”到“信义共治”

近年来，随着城市化进程加快，农村人口加速向城市转移，安置还房小区的物业管理矛盾日益凸显。为破解这一基层治理难题，平昌县坚持党建统领，通过重构信任关系、重塑治理机制，在国光新城小区探索“信托制”物业服务模式，推动治理混乱、投诉不断的“问题小区”蝶变为和谐宜居的“示范样板”。

问题倒逼，找准“病根子”

国光新城小区是2017年建成的拆迁安置还房小区，常住居民833户、2586人。长期以来，小区治理陷入三大困境：一是财务不透明，信任崩塌。物业公司实行“包干制”，收支全封闭运行，业主交了钱却不知道花在哪，普遍怀疑资金被挪用；物业公司则声称“年年亏损”，不断降低服务质量。二是服务不到位，设施破败。因缺乏资金维护，小区消防、监控、路灯、绿化等硬件设施陈旧破损，环境卫生脏乱差，安全隐患频现，群众怨声载道。三是矛盾不断线，治理失效。业主以拒交费对抗，物业以降服务回应，形成“服务差—拒缴费—服务更差”的恶性循环。小区月均投诉10余起，网格员大半精力花费在调解物业纠纷上，基层治理陷入泥潭。

机制重塑，开对“药方子”

解决问题的关键在于管住“钱袋子”，重建“信任感”，经过考察学习、深入研究、多方论证，决定引入“信托制”物业，用“信义关系”替代“买卖对立”。一是宣传破冰聚共识。改革之初，物业公司担心利润被锁死，业主质疑“换汤不换药”。为此，我们“三管齐下”消除误解、凝聚共识：①选好带头人。推选退休乡镇党委书记担任国光新城小区党支部书记、业委会主任，发挥其威望优势和组织能力；②讲透新理念。邀请成都社区信义治理学院专家开展7次专题培训，通过案例解析把信托制“是什么、为什么、好在哪”讲深讲透；③消除疑心结。召开6次座谈会、20余场坝坝会，面对面解答疑问，推动业主从怀疑观望转为主动参与。二是机制创新破难题。紧扣“钱袋子”透明化这个核心，构建三项制度闭环：①开放式预算定规矩。业委会按照“以收定支、量入为出”原则编制年度预算，物业公司按总支出的10%—15%提取固定酬金，剩余资金全部用于小区服务，业主全程参与决策，确保“质价相符”；②共管账户防风险。开设业主共有基金独立账户，实行业委会与物业公司“双密码”管理，任何一方无法单方面动用资金，从源头杜绝挪用风险；③数字平台全公开。上线“信义云”APP，业主可实时查询每笔收支、维修报价、投票议事等，资金流向全程可溯，“糊涂账”变成“明白账”。三是多方参与聚合力。坚持“改面子”与“换里子”并重，推动小区党支部、业委会、物业企业规范履职。补齐硬件短板，利用公共收益新建休闲广场、门禁监控，整治外墙渗水、规范停车绿化；提升文明风尚，开办“幸福工坊”“老年助餐点”，开展“新市民·好习惯”“邻里互助”系列活动；规范议事程序，业主从“对着干”变成“一起干”，主动参与小区事务、维护公共环境。

治理蝶变，结出“金果子”

透明带来信任，信任催生改变，经过近一年的运行，国光新城小区实现全方位蝶变，集中体现为“四升两降”：环境卫生提升，保洁服务规范，垃圾清运及时，楼道庭院整洁有序；公共服务提升，新建1000平方米休闲广场，整合132万元资金用于完善门禁、电梯、消防等设施设备，排查整治安全隐患28处，老年助餐点、幸福工坊投入使用；小区秩序提升，规范停车区域2处、补植补栽300平方米绿化；满意度提升，业主满意度从不足40%提升至95%，物业投诉从月均10余起降至零；收费标准下降，通过开放式预算和透明管理，物业费由1元降至0.8元/平方米；物业投诉下降，业主与物业关系由“对立”变“合作”，矛盾纠纷全面清零。最直观的变化是物业费收取率：引入“信托制”物业前，全年收取率不足50%，物业公司靠敲门催费；如今收取率攀升至86%以上，业主在群里互相提醒主动缴费。

总结提升，蹚出“新路子”

国光新城小区证明，只要找准路径，安置还房小区就能转变为宜居宜业的幸福家园，而蝶变背后是一套逻辑严密、操作清晰的治理体系。党建引领是核心。小区治理必须先抓组织建设，选好有威望、有公心的党组织带头人，把党的领导贯穿改革全过程，才能有效统筹各方利益，确保方向不偏。财务透明是关键。信任危机的本质是财务危机，“双密码账户+云上公开”的闭环设计，构建起制度性的信任机制，让业主从“被迫交费”转为“主动参与”，这是信托制破解死结的逻辑根基。因地制宜是原则。推广信托制不能“一刀切”，对安置还房小区、老旧小区，重点解决财务透明与设施改造；对商品房小区，重点规范公共收益管理；对零散楼栋，探索“社区托底+信托制”过渡方案，做到“一区一策”。多元共治是根本。“信托制”不是一“托”了之。要同步建立“小区议事机制”，嵌入养老、托管等“物业+”功能，通过解决居民的急难愁盼，让治理更有温度、更可持续，真正实现共建共治共享。